Le locataire est-il prioritaire en cas de vente?

La question se pose pour les biens vendus après une période de location. Quels sont les droits du locataire et quelles sont les obligations du bailleur?

Le locataire est-il toujours prioritaire, que ce soit pour un bail dit « Vide » ou Meublé? Ou que ce soit pour un bien vendu vide à la vente ou occupé le jour de la réitération des actes?

Alors la réponse est NON !

Le locataire n’est pas toujours prioritaire dans le cadre de la vente du bien qu’il occupe. Le droit de préemption du locataire s’applique pour les biens vendus vides de toute occupation le jour du transfert de la propriété. Le bailleur doit alors « Purger le droit de préemption de son locataire » par courrier recommandé, bien qu’il lui soit recommandé de le faire par exploit d’huissier, 6 mois avant la date d’échéance triennale. (Exemple : Pour un bien loué le 1er janvier 2017, le bailleur doit signifier le congé pour vente avant le 30 juin 2020, 2023, 2026 etc…). Pour un bail meublé, cette opération peut-être réaliser chaque année, avec un préavis de 3 mois.

Dans ce courrier, il faut indiquer le prix de la vente. Le locataire dispose de 2 mois pour donner sa décision. Attention, le locataire peut alors partir à tout moment s’il trouve rapidement une location qui lui conviendrait. Second point important, si le bien est vendu à un prix inférieur à celui annoncé dans le congé pour vente, dans l’année qui suit le départ du locataire, il faudra alors purger à nouveau le droit de préemption du locataire. Le locataire dispose alors d’un délais d’un mois pour se prononcer.

Pour un bien vendu occupé, avec transmission du bail et donc avec un locataire en place. Le bailleur n’est pas tenu de proposer son bien en priorité à son locataire. C’est un choix arbitraire, mais le locataire devient un acquéreur lambda, à lui de voir si l’acquisition l’intéresse. L’avantage de cette solution réside dans le fait que le vendeur peut vendre à tout moment, sans tenir compte des dates anniversaires ou d’échéance. En revanche, cette solution implique une légère baisse du prix selon la marché et l’attrait du bien, car le segment des acquéreurs est fortement réduit.

Une dernière précision, pour un bailleur souhaitant signifier un congé pour vente, s’il dépasse d’un jour la date précise à laquelle il doit transmettre son courrier, il repart pour 3 ans ou il doit vendre son bien dans le cadre d’une vente « Occupée ».