Honoraires charge vendeur ou acquéreur?

Depuis la loi Hoguet le mode opératoire des agents immobiliers en matière d’honoraires fait débat ! Que faut-il privilégier que l’on soit client ou professionnel de l’immobilier?

L’Excellent Agent a pris le partie de fixer ses honoraires à la charge de l’acquéreur, pour des raisons de transparence et d’économie pour les deux parties.

Le fait de mettre les honoraires à la charge du vendeur, permet de présenter un prix global, sans distinguer la part d’honoraires qui s’en dégage. Depuis l’ordonnance du 10 janvier 2017, l’affichage des honoraires a été renforcé, dès lors que ceux-ci reviennent à l’acquéreur, en obligeant l’agence immobilière à ventiler les prix avec honoraires, puis hors honoraires et le taux d’honoraires appliqués pour cette vente.

Par exemple pour un prix à 400 000 € solde vendeur et avec des honoraires de 5% TTC.

Coté honoraires « charge vendeur » il suffira de mettre : « Prix de vente 421 100 €, les honoraires sont à la charge du vendeur » (on arrondi à la centaine supérieure).

Alors que pour des honoraires « charge acquéreur », il faudra préciser ainsi :

« Prix HAI (honoraires d’agence inclus) 420 000 €

Prix net vendeur 400 000 € (honoraires charge acquéreur de 5% du prix net vendeur) ».

Vous pouvez constater une incidence immédiate sur le prix de présentation. Et c’est là, le point important de l’effet de la décision de fixer les honoraires pour l’un ou pour l’autre des clients.

Lorsque les honoraires sont mis à la charge du vendeur, ils se calculent sur le prix final de vente (le prix réglé par l’acquéreur). A l’inverse quand ils sont à la charge de l’acquéreur, ils doivent se calculer (selon l’article 3 de l’ordonnance précitée) sur le prix net vendeur.

Précision par l’exemple : Pour un prix de présentation à 525 000 € avec 5% d’honoraires.

Si la charge des honoraires revient au vendeur on calcule 525 000 € X 5% = 26 250 € d’honoraires, soit un solde vendeur de 498 750 €.

Si on a placé les honoraires du coté de l’acquéreur, nous obtenons 525 000 €/1,05, soit un net vendeur de 500 000 € et des honoraires de 25 000 €.

A ce premier niveau nous trouvons un écart en moins à gagner pour le vendeur de 1250 €.

Puis arrivent les frais de notaire, environ 7,7%.

Si on fixe les honoraires d’agence pour le vendeur : Le calcul se détermine sur le prix de vente global, soit : 525 000 € X 7,7% = 40 425 € de frais de notaire.

Si les honoraires d’agence reviennent à l’acquéreur, alors les frais de mutation se calculent sur la base du prix net vendeur, soit : 500 000 € X 7,7% = 38 500 €. Là encore un écart d’environ 2 000 €, et là en moins pour l’acquéreur.

CQFD ! Cette opération fait perdre au total près de 3 250 € aux parties, voire beaucoup plus en cas de succession, IFI ou de régime de plus-value.

Donc, hormis pour des financements à 110% (par des concours bancaires, pour les primo-accédants) et le souhait d’occulter la part d’honoraires dans le présentation commerciale, l’agent immobilier devrait dans l’intérêt de ses clients, mettre les honoraires à la charge des acquéreurs. En revanche, comme l’impose la réglementation, il se doit de ne pas déroger au barème affiché en vitrine et/ou sur son site.

Dernière précision; depuis, la Loi ALUR l’interdiction de basculer les honoraires à la charge des acquéreurs le jour de la promesse de vente a été renforcée, faisant entrer cette manipulation dans le champ de la fraude fiscale.