Comment perdre ses honoraires, par l’absence d’habilitation?

Rappel du code de déontologie par son Article 5
« Organisation et gestion de l’entreprise« 

« Les détenteurs de la carte Transaction/Gestion/Syndic veillent à ce que les modalités d’organisation et de fonctionnement des structures d’exercice de leurs activités leur permettent d’être en conformité avec les dispositions légales et réglementaires en vigueur et celles du présent code…
…Lorsqu’elles habilitent un collaborateur à négocier, s’entremettre ou s’engager pour leur compte …, Lorsque le collaborateur ainsi habilité n’est pas salarié, elles veillent en particulier à ce qu’il soit inscrit sur le registre spécial des agents commerciaux (RSAC) et qu’il ait souscrit une assurance contre les conséquences pécuniaires de sa responsabilité professionnelle.
Les personnes mentionnées à l’article 1er précisent avec clarté et exhaustivité l’étendue des pouvoirs confiés… dans l’attestation d’habilitation établie en application de l’article 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 précitée.
« 

La Loi Hoguet dispose qu’un collaborateur agissant pour le compte d’une agence immobilière doit pour commencer à prospecter et rentrer des mandats ou prêter son concours à une vente, détenir une carte d’habilitation délivrée par la CCI à la demande de son agent immobilier.

Si l’on ajoute à cette règle, que la jurisprudence abonde dans le sens de la nullité des mandats rédigés et signés par un collaborateur ne disposant par de cette carte, nous pouvons en conclure que la perte des honoraires en sera le corollaire…

En analysant les derniers décisions sur ce sujet; l’exercice sans carte valide ou sans carte d’habilitation implique la perte du droit à honoraires. je cite : (Cass. 1re civ., 5/4/12, n° 11-15569 ; CA Lyon, 04/07/19, n° 17-04395 ; CA Montpellier, 10/4/18, n° 15/06170 ; CA Nîmes, 6/1/11, n° 07-04653). La sanction est constante.

Cette remise en cause est souvent dû à une tension, une demande d’un client non satisfait, or il a accès au fichier national des agents immobilier (www.cci.fr) comme tout avocat, DGCCRF, agent immobilier, pour vérifier le droit d’exercice du professionnel de l’immobilier.

Et pour faire suite à une demande d’un agent immobilier, le fait que ce soit le patron(ne) de l’agence qui signe les mandats cela amoindrit-il pas le risque? Non, car ce qui prévaut c’est de savoir, qui est le négociateur de fait qui conduit l’intermédiation. Si ce dernier n’a pas les habilitations requises, la nullité peut tout à fait être engagée !

Le dernier point du sujet concerne la sanction pénale. L’article 14 de la loi Hoguet sanctionne de 6 mois d’emprisonnement et de 7 500 € d’amende l’exercice sans carte ; « le fait de négocier, s’entremettre ou prendre des  engagements pour le compte du titulaire de la carte, sans y avoir été habilité dans les conditions de l’article 4 […] . » Peut s’y ajouter l’interdiction d’exercer selon (article 131-39 du Code pénal) et un passage devant la CNTGI.

Les sociétés risques de voir la peine multipliée par 5 (article 131-41 du Code pénal). (cf. Cass. crim, 5/12/17 n° 16- 84962) : condamnation à trois ans de prison avec sursis, 5 000 euros d’amende et cinq ans d’interdiction d’exercer !!