Quels sont les bons réflexes à adopter avant de se lancer dans la visite d’appartements ou de maisons ? Préparer une liste de questions, fixer les critères primordiaux en déterminant les priorités recherchées, comme les éléments rédhibitoires qui feront que le bien ne sera pas retenu, est essentiel pour réussir son acquisition. Inventaire et conseils de pro par Claude-Olivier Bonnet, CEO Digipi et éditeur d’Estimia, l’estimateur de biens immobiliers qui dépasse le prix au m2 pour prendre aussi en compte le budget d’usage.
En effet, si le coup de cœur reste primordial, s’emballer sans vérifier si tous les critères souhaités sont présents, si des éléments bloquants peuvent exister, engendre parfois de la déception à court terme. Or, quand un marché reste tendu, ne vous laissant quasiment pas le temps de vérifier que l’ensemble vous convient, cela complique l’organisation d’une première visite, puis d’une seconde voire d’une troisième pour mieux capter l’intérêt que vous porterez sur votre future habitation.
Un principe : « La première impression est souvent la bonne surtout si elle est mauvaise… »
En revanche, la première impression peut s’avérer bonne et pourtant ne pas répondre à vos critères de choix. En visitant un bien, qui recueille tous vos critères de prédilection, vous avez oublié de vérifier que le logement ne surplombe pas les poubelles de la cour, sur une décharge placée juste derrière le mur de clôture.
Lors d’une visite, une promenade aux alentours est essentielle, vérifier l’environnement proche est impératif afin de mieux cerner ce qui fera le quotidien.
Demandez quels sont les projets locaux, à votre professionnel de l’immobilier, comme au vendeur si vous le rencontrez.
Critère n° 1 : environnement et distance à…, ou proximité de…
Ces factures, notamment liées au transports et trajets (domicile au travail en premier chef) ont un impact sur la valeur du bien, en fonction des sacrifices que chacun est prêt à faire pour :
- Soit bénéficier d’un logement plus grand, moins parfait, mais plus éloigné de vos points d’intérêt ;
- Soit réduire la superficie, ou de certains agréments pour rester proche de vos lieux de déplacement…
Critère n° 2 : environnement et les projets en cours
Une rocade, un tram, des constructions neuves, la voirie, l’assainissement local, tous ces travaux qui peuvent durer plusieurs années, sont des facteurs à prendre en compte :
- Soit en prévision d’une plus-value et donc le bien peut avoir un intérêt s’il doit générer de l’augmentation de valeur dans les années à venir ;
- Soit pour évaluer les nuisances dont va faire l’objet votre logement et par conséquent les désagréments que vous aurez à subir.
Il est utile de poser la question à votre agent immobilier qui a un devoir d’information, de connaissance de son marché et de transparence (selon son code de déontologie), soit vous rendre à l’urbanisme pour voir les projets en cours.
Critère n°3 : environnement et écoquartier, écoresponsabilité, impact sur l’environnement ?
De plus en plus d’acquéreurs, avant d’analyser les coûts énergétiques de leur logement, comme le fait Estimia notre application mobile et estimateur de biens pour les professionnels de l’immobilier, ainsi que leurs effets sur la planète, sollicitent des informations sur leur quartier, leur ville :
- Existe-t-il des solutions ou des projets allant dans le sens d’une approche responsable ?
- La mairie a-t-elle déjà mis en place des dispositifs écoresponsables, de tri-sélectif, de transport électrique de centre-ville propre ou d’écoquartiers, de vélos électriques, etc…
En mars 2022, avant les élections présidentielles, un sondage Ipsos-Sopra Stéeria montrait que 80% des Français sont inquiets sur l’environnement et le changement climatique. Au-delà de l’avenir du monde, ce que l’on retient, c’est que les acquéreurs pensent pour leur famille et pour eux, mais aussi à la revente.
Les logements énergivores, au DPE rouge vif, ou les villes non impliquées dans le verdissement, la réduction des ICU (ilots de chaleur urbains)… ne seront plus privilégiés dans les années à venir.
D’où, l’évolution à terme de notre moteur Estimia en vue de réaliser une projection de revente sur les 5 ans après achat. Dans un futur à court terme, l’écologie sera un des critères de valorisation du logement.
Critère n°4 : le logement, la mitoyenneté, l’harmonie dans le secteur, les voisins, les parties communes, les boites à lettres…
Le style du logement recherché et son voisinage de proximité entrent en ligne de compte au moment du choix final.
Pour une maison, la mitoyenneté est souvent citée comme un élément refusé. Pour autant, tout dépend du style de mitoyenneté :
- Deux murs de refend collés l’un à l’autre doivent permettre de profiter d’une bonne isolation et n’apporter aucune nuisance ;
- Si un seul mur de refend sépare les deux habitations, il peut apparaitre certaines nuisances. Les immeubles de centre-ville sont bien mitoyens pour leur majorité !
Le style de l’immeuble, maison ou appartement est également une priorité pour le choix d’une acquisition immobilière. Ancien, moderne, maison Phénix, maison Castor, d’architecte, pierre de taille, pierre de Tuffeau, meulière, etc… représentent des choix à établir en amont des visites.
Posez-vous la question de la priorité ; entre vivre dans un immeuble dont le style de façade vous plait et le fait d’avoir vue dessus. Car, une vue sur un style de bâtiment qui vous séduit tout en vivant dans un immeuble plus banal, mais avec un logement correspondant à vos critères intérieurs, peut devenir beaucoup plus intéressant pour vous !
Critère n°5 : le prix au m², la disposition, les matériaux…
Depuis plus de 20 ans, la notion du prix au m² s’est établie comme valeur de référence, or, cette analyse a ses limites : entre un 110 et un 120 m², les m² manquants n’ont pas systématiquement une réelle incidence sur votre perception du logement.
Des toilettes trop grandes, un couloir non aménageable, mais spacieux, peuvent donner aux deux logements la même sensation de satisfaction. Cependant, en retenant comme unique critère le prix du m², vous pouvez avoir l’impression de surcoter le 110 m² qui est présenté à un prix identique à celui de 120 m².
Pourtant, le 110 m² vous plait plus : donc cette notion a ses limites ! Réfléchissez sur le budget que vous souhaitez mettre dans votre logement et voyez d’abord celui qui vous convient pour cette enveloppe financière que vous vous apprêtez à allouer à votre habitat.
Il vaut mieux envisager trois axes de réflexion :
- Le budget d’achat, avec les frais de notaire pour estimer sa capacité d’emprunt de ou d’autofinancement ;
- Le budget d’usage, combien coûte le bien annuellement, ce qui comprend les charges énergétiques, la ou les taxes locales, les travaux à court terme, voire la charge de copropriété (pour les immeubles collectifs ;
- Le budget prévisionnel de revente, ce qui sous-entend le pouvoir d’attractivité du bien et de son quartier. S’ils existent, collecter des informations sur les projets locaux futurs.
Si vous êtes un professionnel de l’immobilier, un acheteur peut vous demander ces informations lors d’une visite… et vous les demandera un jour ou l’autre. L’inflation, la crise énergétique et la hausse du coût de celle-ci, le durcissement des conditions de prêt bancaire font que le budget d’usage prend aujourd’hui une part significative quant au reste à vivre, au-delà de la mensualité du crédit. L’algorithme d’Estimia, notre moteur d’estimation immobilière, prend en compte ces données pour fournir aussi une évaluation précise du budget d’achat et du budget d’usage, à partir des informations transmises par le vendeur.
La qualité des matériaux a une incidence sur la valeur du bien, par exemple ; un lino au sol n’a pas la même qualité qu’un parquet sur lambourdes ou un sol en béton ciré. Des murs couverts de BA13 sont moins valorisés que des murs en pierre.
À vous de fixer vos critères de prédilection, mais il est important de déterminer vos envies et vos priorités, ou encore qu’elle enveloppe de travaux vous êtes prêt à consacrer à votre confort.
Critère n°6 : les coûts d’usage, la consommation pour vivre dans ce logement, les travaux prévisibles, le DPE, mais aussi les autres diagnostics
Acquérir un bien immobilier passe d’abord par un prix d’achat, mais finalement l’analyse des budgets globaux n’est pas si simple à appréhender. Comme évoqué au critère précédent, il faut mettre dans la balance les trois budgets principaux qui vont impacter votre décision.
Le prix de présentation mérite que vous connaissiez rapidement les frais de notaire qui vont s’y ajouter. Ensuite, une comparaison des coûts d’usage peut démontrer qu’un bien est beaucoup plus économique que ses concurrents !
Si aujourd’hui, la lecture d’un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est entrée dans les bons réflexes des acquéreurs, il faut l’exiger dès la visite. La loi l’impose et votre analyse ne peut avancer sans cette information !
Il présente le coût énergétique, l’impact écologique et donc certaines qualités du bâtiment, les travaux à prévoir et son moyen de chauffage. Les professionnels vous le doivent, pourtant les vendeurs sont souvent réticents à l’établir avant d’avoir une offre écrite. La loi de 2006 dispose que le DPE est obligatoire dès la mise en publicité… Par ailleurs, les autres diagnostics doivent être remis dès les premières questions que vous vous posez sur un bien.
Avec ces éléments, vous serez à même d’évaluer le montant des travaux qui pourraient s’avérer nécessaire ou utiles, puis estimer votre budget d’usage du bien et analyser votre reste à vivre en dehors des frais afférents à votre habitat, en y ajoutant les montants suivants :
- Taxe foncière
- Charges énergétiques
- Consommation de l’eau
- Travaux éventuels
- Frais de notaire amortis sur 5 à 10 ans
- Budget carburant selon l’éloignement à votre centre d’intérêt ou lieu de travail…
Critère n°7 : la revente, l’originalité, l’atypisme
Nous avons évoqué – via le critère n°5 – la notion de prédiction de revente du bien qui « Coche toutes les cases » : elle a de l’importance pour un grand nombre d’acquéreurs. Le bien séduit-il la majorité des acheteurs ? Sera-t-il facilement revendable, si nous changeons d’envie, de besoin ou de mode de vie ?
Un bien atypique peut être original et très séduisant, comme, il peut être clivant, peu aménageable, peu pratique à vivre et finalement n’attirer qu’un nombre très restreint d’orignaux.
Faut-il encore que ces originaux n’aient pas de logements au moment de la remise en vente… L’originalité et l’atypisme sont des critères parfois objectifs, comme une vue exceptionnelle, la proximité d’un monument d’un quartier recherché, un espace intérieur étonnant (loft), mais il peut tout autant rester subjectif.
Combien d’appartements de 30 m² sont présentés avec la mention « style loft » ou atypiques parce qu’ils sont infernaux à aménager ! Ne pas confondre une vue mer et un aperçu mer. Comme professionnels de l’immobilier, nous avons tous eu à vendre ce bien avec vue remarquable, si nous prenions un escabeau et que nous nous penchions par le vasistas !
Comme acheteur, ne faites pas un sacrifice sur un élément qui vous semblait prioritaire pour votre projet de vie ! Ou alors, faites-le, uniquement si le marché est sclérosé et que vous constatez que vous n’obtiendrez pas cet élément, qui vous motivait.
Critère n°8 : les documents à analyser, règlement de copro, PV d’AG, factures de travaux déjà réalisés, devis en cours…
La documentation concernant le logement qui retient votre intérêt doit être analysable au plus vite. Bien sûr, entre l’offre d’achat écrite et la signature de la promesse de vente (unilatérale ou synallagmatique appelé compromis), vous disposez d’assez de temps pour effectuer cette analyse (entre 3 et 6 semaines, en moyenne actuellement).
Cependant, la mise à disposition de ces éléments est nécessaire en amont, dès la marque d’intérêt que vous portez sur votre futur logement, afin de ne pas perdre de temps ou de ne pas rater une opportunité parallèle.
Dans une opération d’achat, il faudra vérifier les factures de travaux réalisés, les expertises si un dégât important a nécessité des travaux sur la structure. Contrôler également que les interventions ont fait l’objet de déclaration, voire si elles font encore l’objet de garantie d’assurance (2 ans pour le matériel, 10 ans pour les constructions…).
Si des w.c. chimiques (Sanibroyeur) ont été installés, sauf à en faire votre affaire, vérifier qu’il soit conforme et dûment déclaré, sinon vous pourriez être obligé de le supprimer. Il en va de même pour des vérandas, des annexes installées sans déclarations.
Les règlements de copropriété ou de lotissement ont également leur importance pour étudier les règles de vie au sein de cette communauté de propriétaires. Les procès-verbaux vous permettront de prendre connaissance des réalisations comme des travaux à venir et de leurs incidences dans le coût d’usage de votre logement.
Demandez une synthèse à votre agent immobilier, vous pourrez mener à bien cette analyse grâce à lui.
Critère n°9 : la maitrise du dossier de votre agent immobilier
Votre agent immobilier joue un rôle de conseil : il maitrise ses dossiers et vous apporte les précisions utiles pour vous aider à faire votre choix. Il estime les budgets du logement, vérifie les conformités des biens qu’il présente et la qualité des cédants. Il doit collecter l’accord de tous les réels propriétaires et voir s’ils sont tous favorables à la cession.
Privilégiez des agents qui disposent des réponses et des informations générales sur l’habitat, sur les taxes, les DPE et autres diagnostics. Un agent immobilier se doit de vous répondre sur l’ensemble des sujets :
- Diagnostics obligatoires : amiante, plomb, qualité de l’électricité ou du gaz
- Risques naturels locaux
- Présence ou non d’insectes parasitaires
- Plan d’exposition au bruit (si vous êtes proche d’une rocade ou d’un aéroport)
- Etat du système de chauffage, etc…
Lors de la visite, demandez que la chaudière soit mise en fonctionnement pour voir si elle fonctionne, faites couler la douche pour vérifier si la pression vous convient, regardez sous les éviers pour observer l’état de la plomberie et d’éventuelles odeurs d’humidité.
Un logement peut tout à fait être vendu en mauvais état ou avec des défauts, mais l’agent immobilier est là pour en discuter avec vous et pour évaluer le budget nécessaire pour remettre le bien dans l’état qui vous convient.
Demandez les factures pour les travaux récemment réalisés, lisez-les bien afin de vérifier l’ensemble de travaux effectivement finalisés et les matériaux installés.
Ainsi, l’offre d’achat se fera au prix ou avec négociation selon les coûts à venir ou nécessaire pour votre qualité de vie.
Critère n°10 : la capacité personnelle d’endettement (lettre de confort)
Parmi les principaux critères à évaluer, votre capacité financière fera partie des priorités. Avant de vous lancer dans la recherche de votre future habitation, il est impératif de quantifier le montant de votre apport, d’étudier votre capacité d’endettement en décidant d’un niveau de mensualités du crédit que vous souhaitez consacrer à votre logement.
Votre stratégie consiste à déterminer si vous souhaitez vous endetter au niveau maximum ou si vous souhaitez conserver un peu de réserve. Il peut être bon d’analyser également votre capacité à augmenter votre budget, si au fil des visites, vous êtes tenté par des biens d’un niveau supérieur.
Actuellement, la banque centrale, incite les banques à être plus sélective et restrictive dans l’octroi des prêts immobiliers. La limite préconisée est de 35% (assurance comprise) des revenus, pour une durée maximale de 20 ans.
A présent, rare sont les banques accordant des crédits sur 25 ans. Les organismes de crédit étudient de plus en plus le restant à vivre (hors habitat) une fois les mensualités réglées. D’où l’approche de notre évaluateur immobilier Estimia par l’analyse du coût d’usage afin de déterminer ce qui reste à la fin du mois, pour financer le quotidien, après le règlement de vos crédits.
Une bonne stratégie consisterait à rencontrer votre conseiller financier (banque ou courtier) en lui demandant une évaluation de l’enveloppe qui pourrait vous être allouée pour votre crédit, avec l’émission d’une lettre de confort, qui confirmerait votre capacité de financement pour un budget donné.
Comment préparer au mieux votre transaction en dix étapes ? La check-list Digipi !
Pour conclure, vous vous apprêtez à vivre une expérience passionnante, car comme tous les Français la pierre est une priorité. Devenir propriétaire de sa résidence principale est une volonté majoritairement exprimée par chacun d’entre nous.
Avec plus d’un million de transactions par an, depuis 2019, nous constatons un engouement évident pour le logement, faisant que les transferts de propriété s’accélèrent, le turn-over est plus rapide, entre 7 et 10 ans en moyenne et les budgets sont de plus en plus conséquents.
Par conséquent, pour vous faciliter la vie et rendre cette aventure formidable, soyez organisés, ne faites pas trop de concessions, même si les compromis sont à accepter. Suivez votre ligne directrice, tout en envisageant de rectifier votre projet si nécessaire. Il vous faut vous préparer aux dix étapes indicatives qui vont structurer votre acquisition :
- Fixer vos critères et vos budgets ;
- Visiter et collecter les informations sur le ou les biens qui vous intéressent ;
- Faire une offre soit au prix, soit avec négociation si cela vous semble vraiment impératif, attention à ne pas vouloir être trop gourmand pour un bien attire beaucoup, il faut parfois savoir se décider vite et ne pas négocier ;
- Exiger de récupérer l’offre acceptée par le vendeur (à défaut, rien ne démontre que vous êtes le futur acheteur et que votre vendeur doit vous céder son bien) ;
- Suivre la préparation de la promesse de vente avec votre agent immobilier et votre notaire ;
- Préparer le montant du séquestre (entre 3 et 10% du prix d’achat) ;
- Prévoir les conditions suspensives et les définir précisément avant l’engagement final des parties. Prêt, permis de travaux ou de construire, réalisation d’une piscine avec les mesures minimales voulues ;
- Déposer vos demandes de prêt auprès de plusieurs banques ou courtiers en crédit ;
- Respecter les échéances et les planifier dans votre agenda ;
- Fixer la date de réitération de la promesse (acte authentique) en prévoyant une date de cession du bien !
André Citroën disait « allons lentement je suis pressé » ! Même si tout va trop vite pour se décider à faire une offre d’achat d’un bien immobilier, vérifier bien que le principal soit réuni avant de finaliser votre proposition.
