Souvent décriés, les honoraires semblent parfois disproportionnés face au travail réalisé par le professionnel de l’immobilier. Toute la difficulté réside dans ce qui ne se voit pas, qui est imperceptible et qui laisse à penser qu’il y a une forme d’abus dans le montant facturé. Quelques clés pour mieux appréhender ce rapport qualité prix.
En amont de la mission confiée, c’est à dire l’estimation de votre bien comme le propose notre application Estimia, sa prise en mandat, sa vente d’un côté et l’achat de l’autre, le professionnel de l’immobilier aura investi pour se trouver face à vous, que vous soyez vendeur ou acquéreur.
Qu’il se soit installé en boutique ou en réseau, il se doit de :
- Développer son image, ses outils de gestion et commerciaux
- Disposer d’abonnement sur des supports d’annonces réservés ou non aux agents immobiliers
- Recruter des collaborateurs et les former : il existe deux statuts de collaborateurs, salarié ou entrepreneur indépendant appelés également agents commerciaux
Les qualités et les compétences d’un professionnel de l’immobilier sont partie intégrante des honoraires pratiqués
Plus l’agent immobilier investit pour communiquer au mieux des intérêts de ses clients, plus il vous apporte des chances de trouver votre acquéreur. Acquéreurs, qui seront animés dans un fichier, qui auront une bonne vision du marché et qui sauront s’engager dès qu’un bien concordant leur sera soumis.
La mission du professionnel consiste aussi à comprendre les attentes de ses clients, pour parfois oser leur proposer un bien sortant du cahier des charges initial. Cette qualité et ses compétences expliquent en partie les honoraires sollicités.
Contrairement à des sites à service réduit et honoraires bas (mais parfois à honoraires proportionnellement excessifs, comparé à des sites entre particuliers), l’agent immobilier :
- Accompagne les projets
- Collecte les pièces utiles à la transaction
- Sécurise l’intermédiation, en vérifiant si les parties peuvent s’engager dans une promesse de vente en bonne connaissance de cause…
Le professionnel de l’immobilier doit s’assurer du respect des exigences légales
Le professionnel de l’immobilier s’assurer ainsi que ces parties répondent à des exigences légales, comme :
- Loi Tracfin
- Analyse des situations personnelles et des identités
- Analyse des travaux réalisés
- Analyse des budgets d’usage liés au bien, de la capacité financière, etc…
Quels sont les éléments à vérifier pour s’assurer de la bonne conformité des honoraires lors d’une transaction immobilière ?
Le taux d’honoraires se fixe principalement à la prise du mandat qui doit déterminer la mission confiée au professionnel.
Voici une liste des éléments qu’il vous sera utile de vérifier pour savoir si vous êtes face à un bon professionnel, méritant le niveau d’honoraires facturé :
- Estimation gratuite du bien sur place : via notre moteur d’estimation et application Estimia, l’avis de valeur croise les données les plus pertinentes et actualisées afin d’évaluer la valeur de votre bien (data émanant de la base DVF ETALAB, prochainement des principaux sites d’annonces et évidemment des professionnels collaborant avec Digipi) afin d’appliquer une stratégie efficace selon vos envies, vos besoins ou vos urgences.
- Diffusion de l’annonce de vente : mise en ligne de votre annonce sur de nombreux supports (chacun de ces supports facturent mensuellement, dès parution chaque annonce diffusée que ce soit pour une heure ou le mois complet), prise de photos et conseils pour optimiser votre annonce.
- Création d’un portefeuille d’acquéreurs prioritaires pour la mise en vente, souvent appelé Marché off market ou confidentiel ou de clientèle privilégiée. Ces clients sont animés régulièrement depuis plusieurs semaines et sont souvent matures quand un bien leur est proposé en priorité ou sous forme de nouveauté.
- Suivi et accompagnement de votre projet en vérifiant régulièrement que la stratégie est la bonne, que le positionnement entre le bien et le prix est en adéquation avec le marché ainsi que les demandes des acquéreurs. L’agent immobilier doit de vous rendre compte de façon périodique et assez rapprochée pour mériter ses honoraires.
- Edition d’une fiche de renseignements des acquéreurs, avec vérification des identités, de la solvabilité et du mode de financement de l’acquisition du bien.
- Organisation des rendez-vous : un planning des visites doit être mis en place, il peut s’étendre à l’organisation des visites avec les experts pour les certifications.
- Remise d’une fiche commerciale et/ou technique pour tout acquéreur potentiel
- Apposition d’un panneau avec numéro de téléphone de l’agence (si vous en êtes d’accord) sachant qu’il représente le deuxième meilleur vecteur de vente. Cela principalement en cas d’exclusivité.
- Conduite des négociations et filtration des offres : le travail du professionnel est souvent réduit à cette étape, pouvant laisser à penser que les honoraires sont disproportionnés. Or, cette qualité de négociateur est stratégique pour collecter l’accord des parties, en filtrant certains pourparlers exagérés et en trouvant un terrain d’entente satisfaisant chacune des parties.
- Finalisation de l’offre en faisant s’engager les parties sur un même document selon l’article 6 de la Loi Hoguet. Il est préférable avant de passer par la promesse de vente, de rédiger une offre d’achat et de la faire signer par les deux parties. On précise bien sur un même document. L’acheteur ayant précisé les conditions de son achat, prix, financement mais aussi conditions suspensives éventuelles. Le vendeur en acceptant expressément les conditions énoncées et surtout en limitant dans le temps son acceptation, à 30 ou 60 jours maximum (sauf cas exceptionnel) avant la signature d’une promesse de vente. A défaut, le vendeur peut se retrouver dans une situation inconfortable et devoir attendre que son acquéreur se retire des pourparlers, avant de pouvoir remettre en vente, si ce dernier semble un peu fantasque !
- Préparation des documents nécessaires en vue de la signature chez le notaire ou directement à l’agence d’une promesse de vente ou d’un compromis avec l’engagement des parties.
- État des lieux à la promesse de vente et 24h avant l’acte authentique
- Suivi de la vente avec les notaires jusqu’à réitération de l’acte.
Les honoraires sont un investissement pour réussir sa vente ou son achat d’un bien immobilier avec les meilleures garanties
En synthétisant l’ensemble non exhaustifs des actions vues ci-dessus, les honoraires correspondent à un investissement pour réussir sa vente ou son achat. Ils ne sont pas un surcoût !
Le professionnel prend sa part de risque en engageant des dépenses dès le début de sa mission, sans provision (à la différence des avocats) et sans certitude de retrouver un bénéfice dans l’action qu’il aura menée.
La confiance est bien réciproque. Pour l’agent immobilier, elle entre dans le champ du temps dont il disposera pour trouver le candidat acquéreur du bien mis en vente.
Par conséquent, il faut simplement parler clairement des émoluments qui seront appelés, en quantifiant avec justesse le rapport qualité investissement et en acceptant la notion – non pas comptable des dépenses occasionnées, ligne par ligne – du success fees ou honoraires au succès, souvent calculés en pourcentage du prix de vente entre 3 et 6% selon la valeur du prix final obtenu.
